Valutazione della Redditività Immobiliare a Bologna: Validazione Statistica delle Opportunità di Locazione Residenziale

Il presente elaborato propone un'analisi quantitativa delle dinamiche del mercato immobiliare residenziale del Comune di Bologna nel triennio 2022-2024, con l'obiettivo di superare i limiti valutativi imposti dal tradizionale calcolo del rendimento algebrico lordo. In un mercato intrinsecamente rigido e imperfetto, la semplice divisione aritmetica tra canone annuo e prezzo di acquisto restituisce una misura puntuale che ignora la struttura dei costi di base comune all'intero tessuto urbano. Per ovviare a tale criticità e all'opacità degli algoritmi predittivi privati, la ricerca implementa un modello di Regressione Lineare Semplice (OLS) avvalendosi esclusivamente di dati aggregati istituzionali trasparenti forniti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Previa un'operazione di aggregazione cross-sectional volta a neutralizzare l'autocorrelazione temporale, il modello ha definito un benchmark empirico cittadino per quantificare la relazione media condizionata tra prezzo di acquisto e reddito locativo. L'analisi inferenziale ha dimostrato che il 60,1% della variabilità spaziale dei canoni è sistematicamente spiegata dal costo di acquisizione del capitale. La frazione complementare di varianza residua (39,9%) è stata successivamente standardizzata tramite il calcolo dello Z-Score per isolare e misurare l'intensità delle deviazioni locali rispetto al trend macroeconomico. Questo approccio diagnostico ha permesso di tradurre l'inefficienza del mercato in una mappatura quantitativa rigorosa, classificando le 28 macro-zone OMI analizzate in: 19 aree allineate al fisiologico rumore statistico, 4 aree sopravvalutate e 5 aree sottovalutate. In conclusione, l'integrazione della metrica tradizionale con l'impianto parametrico fornisce all'investitore uno strumento analitico oggettivo e replicabile per ottimizzare l'allocazione del capitale, permettendo di discernere le reali inefficienze sfruttabili dalle mere oscillazioni campionarie.